全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生

　　國際視野看中國樓市:實體經(jīng)濟才是根本

　　精彩觀點:

　　房地產(chǎn)只是毛,實體經(jīng)濟才是皮。

　　建筑是當(dāng)前房地產(chǎn)的對沖基金,資源環(huán)境投資是經(jīng)濟危機的解藥。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化要走出尷尬之路,可以考慮與綠色建筑并軌前行。

　　中國不缺開發(fā)企業(yè),但缺房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。

　　新華房產(chǎn):請您簡單回顧一下房地產(chǎn)發(fā)展歷程和標(biāo)志性事件?

　　聶梅生:房地產(chǎn)是與中國經(jīng)濟共生同步的,房地產(chǎn)業(yè)本身是經(jīng)濟的重要組成部分,與實體經(jīng)濟有著密切的關(guān)系,所以經(jīng)濟的幾次起伏也成為房地產(chǎn)發(fā)展的分水嶺。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的過程。

　　最早1980年左右,隨著鄧小平南巡吹響房地產(chǎn)發(fā)展號角,廣州、深圳等南方特區(qū)城市率先啟動,但只是局部發(fā)展,那時北方地區(qū)還沒有啟動。1990年~1995年,是宏觀調(diào)控比較嚴(yán)厲的幾年,主要控制海南、海口等省市出現(xiàn)炒地皮、炒樓花等土地泡沫炒作。

　　1998年房改,住房由實物分配轉(zhuǎn)向貨幣分配,形成商品房市場,出現(xiàn)了更多的開發(fā)商、管理機構(gòu)、法律法規(guī)、小區(qū)等。2006年以后認(rèn)識逐漸有新變化,特別是對保障性民生住房和商品住房達(dá)成比較明確的共識,那就是商品房和保障性民生住房功能不一樣。

　　新華房產(chǎn):房地產(chǎn)能背負(fù)起"一頭擔(dān)著投資,一頭擔(dān)著消費,一頭擔(dān)著民生,一頭擔(dān)著經(jīng)濟"的重負(fù)?

　　聶梅生:商品房不可能都擔(dān)下保民生,保障性住房這部分必須由政府來解決。雖然現(xiàn)在還有不同意見,但是對兩者功能基本辯清楚是近幾年最大成就。

　　實體經(jīng)濟是房地產(chǎn)依附的皮

　　新華房產(chǎn):您此次回來對目前的房地產(chǎn)市場有哪些新的認(rèn)識?

　　聶梅生:(聶梅生剛從美國工作1個半月回國)在房地產(chǎn)與土地資源的認(rèn)識方面有了一些新的想法,我們分析房地產(chǎn)的幾個要素:首先是地段資源制勝,在國際上叫做"location(地段)、,location(地段)、location(地段)",如果歸到上帝的話,那就是"上帝造人不造地",足見土地資源的稀缺性、重要性,所以土地市場上成就了不少"地王",也給政府財政提供了支持。

　　后來發(fā)展成為產(chǎn)品制勝,也就是"products(產(chǎn)品)、products(產(chǎn)品)、products(產(chǎn)品)",把產(chǎn)品做精,把質(zhì)量放在第一位,例如萬科、陽光100、龍湖等都是國內(nèi)著名的產(chǎn)品型企業(yè)。所謂"上帝與細(xì)節(jié)同在",堅持把細(xì)節(jié)做好,這是房地產(chǎn)發(fā)展重大進步。

　　現(xiàn)在發(fā)展到資金為王的時候,也就是"money(資金)、money(資金)、money(資金)",所謂"上帝帶不走一分錢",房地產(chǎn)與經(jīng)濟大勢密切相關(guān)。雖然近期市場成交量上去了,房價卻還在掙扎,近期新增投資上不去,主要是資金還有問題。今后房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)地區(qū)、企業(yè)的差異性,地區(qū)的經(jīng)濟背景不同,企業(yè)的實力不同其抗跌能力和前景就不同。一季度全國信貸釋放4.8萬億,一季度的釋放量就幾乎消耗了全年任務(wù),有人甚至預(yù)計今年將達(dá)到8萬億,那就是釋放天量的信貸。

　　不僅僅是中國房地產(chǎn)市場,全世界的金融帝國都出現(xiàn)了問題,這是金融危機給大家最大的震撼。目前國外普遍認(rèn)為在中國的REITS擁有巨大的發(fā)展機會,中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本與國際市場開始接軌。REITS少不了中國,美國等國家邀請中國的開發(fā)商去"抄底",其實需要的是中國投資。因此,我15年來的深刻認(rèn)識是世界房地產(chǎn)市場同中國房地產(chǎn)市場深層次的本質(zhì)是一樣的。

　　新華房產(chǎn):您能否介紹一下未來新的房地產(chǎn)開發(fā)模式?

　　聶梅生:未來的房地產(chǎn)開發(fā)不僅是滿足簡單的居住功能,還要有經(jīng)濟社會功能。房地產(chǎn)發(fā)展的一個基礎(chǔ)就是產(chǎn)業(yè),解決好實體經(jīng)濟(industry)以后,這才會聚人氣,有人就需要房住,實體經(jīng)濟才是整個經(jīng)濟構(gòu)成的基礎(chǔ)。

　　例如:在著名的硅谷南邊,還有一個比當(dāng)年的硅谷還繁榮的airspace

　　valley(航空谷),有一種特殊現(xiàn)象是買房的人都是80-90后的年輕消費群體。為什么會這樣?因為這里以航空制造廠、新能源等產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ),聚集到這里的工人非常年輕,形成該地區(qū)房產(chǎn)消費的購買力。

　　因此,中國經(jīng)濟發(fā)展,勢必產(chǎn)生一部分新生勞動力,未來房地產(chǎn)的希望將在9億農(nóng)民要不要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市化中來,要不要幫助農(nóng)民富起來,農(nóng)民要不要進城形成新的市民。不是要把房子拆了將他們挪到城里,那樣肯定持續(xù)不了,需要有一個就業(yè)的地方,不管是就近還是城郊。這次中央推進農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),讓農(nóng)民先有自己的資產(chǎn)并釋放需求,就是經(jīng)濟的動力和積極信號。房地產(chǎn)只是毛,實體經(jīng)濟才是皮。如此一來,我們的城鎮(zhèn)化就不再像北京那樣攤大餅,小城鎮(zhèn)房價也不會高。

　　綠色建筑與住宅產(chǎn)業(yè)化并軌

　　新華房產(chǎn):您曾經(jīng)說綠色建筑是當(dāng)前房地產(chǎn)的對沖基金,資源環(huán)境投資是經(jīng)濟危機的解藥,綠色建筑在這輪經(jīng)濟危機中究竟將發(fā)揮多大的威力?

　　聶梅生:西方國家當(dāng)前在綠色建筑方面比我國更加重視,因為建筑對土地、水資源、能源方面比汽車消耗大得多,往年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)總投資20%左右,比例非常大。

　　我們看待這個問題,關(guān)鍵是看下一輪國際社會在爭什么?在什么地方有較高的期望值?克林頓執(zhí)政時期,美國政府以IT先行為核心競爭力;布什執(zhí)政時期,美國政府以占據(jù)石油為核心競爭力;新一屆的奧巴馬政府,則以發(fā)展綠色能源為核心競爭力,包括太陽能、電動車、環(huán)境資源等。下一步全球的硬通貨可能將以能源和環(huán)境為支撐。因此,誰執(zhí)經(jīng)濟牛鼻子,誰就先一步掌握世界的經(jīng)濟命脈。

　　新華房產(chǎn):中國有沒有在綠色建筑方面做得比較好企業(yè)?

　　聶梅生:比如招商地產(chǎn)就一直在綠色建筑方面做得比較好。他們在酒店、住宅等方面都在做綠色節(jié)能建筑,如泰格公寓每年能節(jié)省好幾百萬的運行費,節(jié)約出來的這幾百萬可都是企業(yè)看得見的利潤。

　　新華房產(chǎn):住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢一是提高住宅的質(zhì)量,二是降低住宅的成本。但是,目前僅有萬科等少數(shù)企業(yè)在推行住宅產(chǎn)業(yè)化,住宅產(chǎn)業(yè)化單靠一個企業(yè)是不成的,同時在未形成規(guī)模化以前,成本增加是必然。您如何看待中國的住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀以及面臨的問題?

　　聶梅生:(笑)對于住宅產(chǎn)業(yè)化的問題,我是最有發(fā)言權(quán)的。(1998年起,聶梅生曾擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任)

　　現(xiàn)在對于這個問題,我的看法有些變化:1998年,國務(wù)院辦公廳聯(lián)合八部委下發(fā)關(guān)于促進住宅產(chǎn)業(yè)化的意見,也就是72號文件。但是10年過去了,住宅產(chǎn)業(yè)化還是沒有大動靜,這一點我們就應(yīng)該反思,事情本身有問題。

　　為什么在美國、日本住宅產(chǎn)業(yè)化程度高?主要在于發(fā)達(dá)國家的勞動力成本高。住宅產(chǎn)業(yè)化的關(guān)鍵問題是生產(chǎn)線與工人競爭,哪個更便宜哪個更快?當(dāng)然,理論上批量生產(chǎn)更標(biāo)準(zhǔn)、更便宜,成本、利潤更好控制。

　　那住宅產(chǎn)業(yè)化為什么在中國推行困難呢?原因在于中國農(nóng)民工的價值低,中國是世界的制造廠,所謂"Made

　　in

　　China"。農(nóng)民工進城大量在施工隊干活,開發(fā)商選擇農(nóng)民工的成本與住宅產(chǎn)業(yè)化相比,其成本差不多甚至更便宜,他們?yōu)槭裁匆獮樽≌�產(chǎn)業(yè)化買單呢?同時,這種"機器替代工人"的做法,當(dāng)前會讓一些農(nóng)民工因此失業(yè),不符合中國國情。

　　(聶梅生與王石曾在東方衛(wèi)視對話)當(dāng)時,萬科董事長王石說當(dāng)前推行住宅產(chǎn)業(yè)化的成本要比普通建房高出40%,對此企業(yè)該怎么辦?要么提高產(chǎn)品價格,要么壓縮企業(yè)利潤。而在去年樓市低迷的情況下,提高價格幾乎不可能,而壓縮利潤公司也承受不了,因為本身產(chǎn)品就在降價。

　　王石認(rèn)為,雖然暫時住宅產(chǎn)業(yè)化規(guī)模小、利潤薄,其他企業(yè)跟進做大以后,形成一條住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)線后,市場就會越做越大。

　　我認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)化要走出尷尬之路,可以考慮與綠色建筑并軌前行。因為綠色建筑不是農(nóng)民工能解決的事情,但又是必須用到的,兩者并軌應(yīng)該能解決住宅產(chǎn)業(yè)化推進緩慢的問題。

　　新華房產(chǎn):中國不缺開發(fā)企業(yè),但缺房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。例如整體持有出租商業(yè)物業(yè),在金融危機大背景下,商業(yè)地產(chǎn)由于金融危機也遭遇陣痛,有人在逆市擴張,也有人在放慢腳步。您對此怎么看?

　　聶梅生:持有出租型商業(yè)物業(yè)與經(jīng)濟的關(guān)系更大,它是房地產(chǎn)的高級業(yè)態(tài)。由于金融危機經(jīng)濟形勢不好,酒店等商業(yè)地產(chǎn)租金大幅下降、出租率低,它與民生問題不一樣,卻與經(jīng)濟形勢好壞密切相關(guān)。例如上海作為金融中心,一旦經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn),其商業(yè)很快就會起來。

　　以前這類高端物業(yè)一般都掌握在外資投行手里,例如凱德置地整體收購打造的嘉茂中心(聶梅生起身示意對面的凱德·嘉茂中心),這與企業(yè)資金量充足和經(jīng)驗有關(guān)。投行收購這類高端物業(yè),作為資產(chǎn)以REITS上市,與資金量充足和經(jīng)驗密切相關(guān),并且更容易國際化,這也是我為什么說中國房地產(chǎn)快與世界基本接軌的原因。目前中國缺少投資于整體持有房地產(chǎn)物業(yè),長期經(jīng)營出租的企業(yè)和機構(gòu),不能只是個人出租的低級形態(tài)。

　　所以,我覺得現(xiàn)在不用著急,趁金融危機正好整頓一下市場。比如摩根大通等投行顧不過來,吐了一些產(chǎn)品出來,正是企業(yè)抄底收購很好的機會。如果沒有持有型出租物業(yè),那么中國房地產(chǎn)發(fā)展始終"短腿",目前有些投行重新回到中國投資,主要是對中國經(jīng)濟又恢復(fù)了信心。

　　聶梅生,1962年畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系給排水專業(yè),曾于中國市政工程西南設(shè)計院工作逾18年。1984年至1986年,由國家公派至美國倫塞利爾理工學(xué)院(Rensselear

　　Polytechnic

　　Institute)做訪問學(xué)者。1994年擔(dān)任科學(xué)技術(shù)司司長、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會委員,1998年起擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任、部科學(xué)技術(shù)委員會副主任,1996年起出任中國土木工程學(xué)會水工業(yè)分會理事長。2001年起出任中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長。