2010年以來以限購限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了抑制作用，卻并沒有抑制住房價的上漲。2012年6月以來的實際情況也表明，與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的政策包括貨幣政策稍有放松，房價就會反彈。今年2月，國家出臺了力度超出預期的新“國五條”。從長期政策效應(yīng)看，新“國五條”是有利于建立健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，但從短期效應(yīng)看，新“國五條”有一定的逆調(diào)節(jié)效應(yīng)。如二手房個人所得稅嚴格按照差價20%征收，將提高二手房交易成本，社會預期賦稅將轉(zhuǎn)嫁于購房者，則打擊剛性需求；再如，新政策抑制二手房交易，使得房地產(chǎn)市場供給減少，將進一步推高新房價格，從而帶動房價整體上漲；還如，部分購房需求由于成本負擔上升，將暫緩釋放，這部分需求繼續(xù)滯留在房屋租賃市場，短期內(nèi)將抬高房租價格。
　　
　　房價持續(xù)快速上漲，明顯超過居民承受能力，阻礙了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，導致居民和企業(yè)熱衷于房產(chǎn)投資，從而對實體經(jīng)濟產(chǎn)生了擠壓。同時，也嚴重壓縮了貨幣政策放松的空間，成為現(xiàn)階段宏觀調(diào)控政策的重要瓶頸。中國房地產(chǎn)的核心問題在于土地制度、地方政府的土地財政和依靠土地經(jīng)濟的地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資模式。
　　
　　政策與改革選擇
　　
　　文章指出，當前和今后一個時期，中國的政策目標應(yīng)該是切實處理好融資平臺公司、影子銀行、房地產(chǎn)行業(yè)存在的風險，淘汰過剩產(chǎn)能，降低融資平臺、產(chǎn)能過剩行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)，培育新經(jīng)濟增長點，使經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。這需要從加快政府行政管理體制、國有企業(yè)、要素價格、財稅體制、金融體制、土地制度等方面的改革入手。
　　
　　從目前的改革條件和緊迫性看，應(yīng)先推出行政管理體制、要素價格和國有企業(yè)的改革，其次推動金融體系的改革，然后擇機全面推動財稅和土地制度改革。因此，要認真貫徹落實中央的既定方針，實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，為中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長贏得時間和空間。同時，要著眼長遠，旗幟鮮明地推動改革開放，提出改革開放的路線圖和時間表，以增強社會信心，穩(wěn)定市場預期，釋放經(jīng)濟增長動力和活力。
　　
　　——堅定實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。發(fā)揮好寬松財政政策支持經(jīng)濟發(fā)展的作用，切實落實好已經(jīng)出臺的減輕企業(yè)負擔的政策措施，積極推動營改增工作，嚴防地方政府變相征稅，嚴禁征收過頭稅和過頭費。適度增加中央財政的赤字水平，保持財政支出強度，中央政府預算投資、民生支出等重點領(lǐng)域資金要落實到位，嚴格控制一般性支出。貨幣政策堅守“穩(wěn)健”，既要避免銀根寬松使融資平臺債務(wù)規(guī)模和影子銀行規(guī)模進一步膨脹，房地產(chǎn)價格過快上漲，也要避免銀根收緊使債務(wù)資金鏈斷裂，金融風險暴露，影響短期經(jīng)濟增長。根據(jù)外匯占款變化、市場資金需求變動等方面的情況，靈活運用公開市場操作工具，保持銀行間市場流動性合理適度。
　　
　　——著力挖掘內(nèi)需潛力。增強消費對經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)作用。加快落實收入分配改革指導意見，切實提高居民收入在國民收入中的比重，從根本上理順居民、企業(yè)和政府之間收入分配關(guān)系；明確農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶政策，探索建立政府、企業(yè)、個人共同承擔的市民化成本分擔機制，推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，釋放其消費潛力；大力培育信息消費、環(huán)保消費和社區(qū)消費等新的消費增長點。充分發(fā)揮好投資對經(jīng)濟增長的關(guān)鍵作用。繼續(xù)支持鐵路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)保和保障房建設(shè)等重點領(lǐng)域投資；加大對油氣資源勘探和開采、進口碼頭和儲運設(shè)施的投資；對制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)投資項目進一步放松管制，滿足環(huán)保等外部性條件的項目迅速放行。
　　
　　——加快推動行政管理體制、要素價格和國有企業(yè)的改革，下決心調(diào)降過剩產(chǎn)能。政府干預和國有企業(yè)改革滯后等體制性問題是產(chǎn)能過剩的根源，要加快經(jīng)濟體制改革，限制地方政府干預微觀經(jīng)濟的行為，主要依靠市場經(jīng)濟辦法，輔之以法律法規(guī)和必要的行政手段調(diào)整過剩產(chǎn)能。
　　
　　一是改革以GDP增長為考核重點的政府官員政治晉升體制，消除地方政府不當干預企業(yè)投資的強烈動機。簡政放權(quán)，減少政府審批事項。
　　
　　二是加快國有企業(yè)改革，國有企業(yè)要堅決退出一般競爭性領(lǐng)域，確保各種所有制經(jīng)濟依法平等使用生產(chǎn)要素，公平參與市場競爭，同等受到法律保護，利用公平競爭機制將落后產(chǎn)能淘汰出局。
　　
　　三是完善資源性產(chǎn)品價格形成機制。理順土地市場的價格形成機制，從根本上杜絕地方政府通過低價甚至零地價供地為企業(yè)提供補貼。完善資源性產(chǎn)品價格形成機制，使價格真正體現(xiàn)資源稀缺程度和環(huán)境成本，減少通過轉(zhuǎn)嫁資源環(huán)境成本獲益的項目上馬。